15
Mai
2015
2
Primo-accédants : Les pièges à éviter

Primo-accédant : les pièges à éviter

Vous êtes primo-accédant, c’est-à-dire que vous envisagez d’acheter votre résidence principale pour la première fois ? Entre choix du bien et obtention d’un prêt immobilier, cette nouvelle étape de vie peut être déroutante et complexe. Nous vous présentons comment éviter les principaux pièges que rencontrent les primo-accédants lors de leur premier appartement neuf ou de leur maison neuve.

Manquer le bon emplacement

Les acheteurs occupants privilégient de plus en plus la périphérie, au détriment du centre-ville. D’un point de vue financier, il est effectivement plus intéressant d’acheter une maison ou un appartement neuf hors centre. Ce constat est valable pour les primo-accédant qui souhaitent concrétiser leur projet dans les meilleures conditions.

Prenons l’exemple de l’achat d’un appartement neuf à Toulouse et dans son agglomération :

  • Le prix moyen au mètre carré constaté dans le neuf en centre-ville de Toulouse  au 1er avril 2015 est de 3 659 €, selon l’Observateur de l’Immobilier du 1er trimestre 2015).
  • La résidence Playtime, située à Blagnac dans l’aire urbaine de Toulouse, et desservie par le tramway, propose des appartements T3 pour un coût d’acquisition moyen de 3 200€ au mètre carré, soit environ 13% moins cher.

Gardez également à l’esprit la proximité des commerces et transports, sans oublier les services publics, écoles, et autres services dont vous aurez l’usage au quotidien. Vérifiez aussi le montant des impôts locaux. Selon l’étude 2015 de l’Observatoire de l’intercommunalité des Villes de France, le taux d’imposition moyen des foyers est de :

Taxe d’habitation Taxe foncière
Centre-ville 28,4% 27,22%
Périphérie 23,89% 21,8%

 

Vous devrez donc déterminez la meilleure option entre centre-ville et périphérie pour votre projet de primo-accession en fonction de ces éléments.

Céder au fameux coup de cœur immobilier

Un achat coup de cœur peut vous coûter très cher… Malgré votre attrait pour la résidence, la maison ou l’appartement, vous ne devez pas occulter les critères standards à observer. En tant que primo-accédant, vous devez étudiez le logement en tant que potentiel futur propriétaire.

Vous devez donc vérifier l’état et la configuration du logement, même si c’est un appartement neuf :

  • L’absence de défaut majeur dans les plans de conception et la disposition des pièces, par exemple un petit salon et une grande cuisine, alors que vous cuisinez peu.
  • Un rez-de-chaussée ne donnant pas sur une rue à forte fréquentation.
  • La réputation du quartier. Un environnement peu sécurisant peut générer une décote sur la valeur du bien.

Gardez également en tête que vous serez peut-être amené à revendre le bien : les critères énoncés ci-dessus peuvent impacter négativement la valeur du logement neuf et réduire la plus-value à la revente.

Quelques conseils pour une Vente en Etat de Futur Achèvement (VEFA), étudiez les plans, la disposition des pièces et l’orientation du bâtiment. Si vous en avez la possibilité, n’hésitez pas à vous immerger dans votre futur logement : lors de l’édition 2015 du salon neuf de Montpellier, URBIS Réalisations a présenté une application permettant de visiter les appartements grâce à la technologie 3D ; un excellent moyen pour les primo-accédants de se projeter dans son prochain lieu de vie.

Si le logement est construit ou en cours de construction, n’hésitez pas à le visiter plusieurs fois avant d’acheter, si possible à différents moments de la journée afin de vous rendre compte de la situation sur place (comment l’environnement évolue…).

Ignorez sa situation financière

Juger de l’état de vos finances vous aidera à déterminer la valeur du bien dans lequel vous pourrez investir, et accélèrera par la suite la procédure de demande de prêt. En tant que primo-accédant, il s’agit sans doute de votre premier projet nécessitant un financement conséquent.

Évaluez votre apport personnel, c’est-à-dire la somme, que vous pouvez apporter pour financer l’investissement, avant le recours au crédit.

Oublier les aides financières auxquelles vous pouvez avoir droit

Savez-vous que vous pouvez accéder à différents dispositifs d’aides et de financement ? Il en existe plusieurs pour faciliter les investissements de primo-accédants, comme le dispositif PTZ+, le 1% logement ou encore le PEL. Nous vous invitons à consulter notre article traitant des aides accordées aux primo-accédants afin d’obtenir des informations plus détaillées.

Faire fi des coûts cachés

Acheter en périphérie semble financièrement séduisant, les prix au mètre carré pour des logements comparables étant moins élevés. De nombreux acheteurs, a fortiori primo-accédant, font ce choix pour diminuer le montant de leur crédit. Cependant, il convient de penser à ce que cela implique : choisir la périphérie peut entraîner des surcoûts en termes d’essence, de péage, de parking, et implique souvent l’achat d’une seconde voiture dans le foyer.

Ne pas étudier les garanties constructeur

A la signature du contrat, assurez-vous que le promoteur immobilier vous apporte l’ensemble des garanties obligatoires qui vous protégeront de complications ultérieures :

  • La garantie de parfait achèvement assure pendant une année la réparation de toute malfaçon qui peut apparaître dans votre logement neuf, quel que soit sa nature ou degré d’importance.
  • La garantie décennale couvre sur 10 ans l’ensemble des défauts affectant la solidité du logement ou le rendant inhabitable.
  • Enfin, la garantie de bon fonctionnement, d’une durée de 2 ans, couvre les malfaçons peu importantes qui peuvent survenir après la réception du logement. Il s’agit par exemple de dysfonctionnements d’équipements dissociables (ex : volets, robinets, radiateurs…).

A ce propos, lisez ou relisez Comment bien choisir son promoteur immobilier afin d’évaluer son sérieux et la qualité de ses réalisations.

Attention à l’achat en copropriété dans l’ancien

Si vous envisagez un investissement en copropriété, une résidence neuve ou un appartement neuf vous occasionnera moins de frais qu’un logement ancien.

Les charges de copropriété dans l’immobilier neuf sont inférieures à celles dans l’ancien. Les nouvelles normes environnementales telles que la RT2012 font baisser les dépenses énergétiques, y compris pour les parties communes. De plus, les dépenses traditionnellement onéreuses (rénovation de façade / toiture, entretien d’ascenseur…) n’interviendront que dans plusieurs années, lorsque votre investissement sera rentabilisé.

Pour un achat en copropriété dans l’ancien, procurez- vous auprès du syndic le procès-verbal des dernières assemblées de copropriétaires. En cas de mauvaises surprises, peut-être faudra-il reconsidérer votre investissement. Veillez par exemple à identifier :

  • Les coûts d’entretien fixes et les appels de fonds exceptionnels
  • Les travaux à prévoir : quelles parties communes nécessitent des travaux de rénovations et pour quels coûts ? Un ravalement est-il prévu ? Les huisseries sont-elles récentes ? Le parking souterrain est-il étanchéifié ?
  • Les travaux déjà effectués : mises aux normes des ascenseurs, du système de chauffage, ou des accès handicapés.

Ces quelques conseils seront très utiles pour les primo-accédants ayant un projet d’achat d’un appartement neuf à Montpellier, Toulouse ou toutes autres villes. Vous pouvez aussi approfondir le sujet en consultant nos 5 conseils pour acheter son premier logement neuf. D’une manière générale, ils sont valables pour tout projet immobilier, qu’il s’agisse d’un achat dans le neuf en résidence principale, ou pour un projet d’investissement locatif en appartement neuf.

Laisser un commentaire